قولنامه
قولنامه سندی است که بین خریدار و فروشنده ملک انجام می شود و خریدار با قبول تعهدات گفته شده در متن صاحب ملک مورد نظر خواهد شد. گاهی مواقعی پیش می آید که افرادی به دنبال یک ملک خاصی هستند ولی بودجه لازم را برای خرید آن ملک ندارند از طرفی ملک مورد نظر نیز سند رسمی ندارد و به صورت قولنامه ای معامله می شود. برای چنین انجام معاملاتی خریدار باید با آگاهی لازم جلو رفت و از وضعیت ملک و موقعیت مکانی آن نیز اطلاعات لازم را به دست آورد به همین خاطر با استعلام گرفتن از سازمان های مربوطه نظیر شهرداری ها باید از وضعیت و موقعیت ملک با خبر شود.
چگونگی انجام معاملات برای ملک قولنامه‌ای
اما اینکه معاملات قولنامه ای چگونه انجام می شود باید این طور بیان کنیم که خریدار و فروشنده برای انجام معاملات مربوط به خرید و فروش ملک باید در دفتر خانه در زمان تعیین شده حضور پیدا کنند و طی شروط مندرج در قولنامه، معامله خرید و فروش ملک انجام گیرد. اگر که در زمان مشخص هر کدام ازطرفین در دفتر حضور پیدا نکند باید هزینه ای را به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت کنند. برای قطعی شدن قولنامه باید خریدار و هم فروشنده در دفتر حضور داشته باشند و هر دو سند مربوطه را امضاء کنند تا معامله قطعی شود. به این دلیل که اسناد قولنامه ای اعتباری کمتری به نسبت اسناد رسمی ملک دارند باید قبل از امضاء کردن قولنامه خریدار از وضعیت و موقعیت ملک با خبر شود و با استعلام گرفتن از شهرداری اطلاعات مربوط به ملک را دریافت کند.
هزینه سند برای ملک قولنامه ای
برای اینکه خرید ملک به صورت قطعی انجام شود قرارداد باید جنبه قانونی داشته باشد و به طور رسمی قولنامه بسته شود به همین خاطر برای کاهش بروز برخی از مشکل بعد از نوشتن قولنامه باید در همان ابتدا تنظیم قولنامه براساس قانون کشور تنظیم شود. در همان ابتدا باید از وجود ملکی که قرار است معامله شود اطمینان پیدا کنید و شخصا از ملک مورد نظر دیدن کنید. بعد از مشاهده ملک و استعلام گرفتن از شهرداری در مورد وضعیت و موقعیت ملک باید اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید تا براساس اطلاعات دریافت شده قولنامه را امضاء کنید تا در آینده از مشکلات احتمالی در مورد خرید ملک جلوگیری کنید. اما اینکه نحوه پرداخت هزینه سند قولنامه برای خریدار به چه شکل است باید در پاسخ این سوال بیان کنیم که یکی از دغدغه های اصلی خریدار در قولنامه کردن معامله نوع پرداخت است. به این خاطر که در برخی از مواقع این احتمال وجود دارد که خریدار توانایی پرداخت کل هزینه را به صورت یکجا ندارد و مایل است به صورت قسطی در زمان های تعیین شده هزینه را پرداخت کند. اگر چنین باشد و خرید ملک به صورت قسطی باشد باید در سند قید شود که زمان مشخص و میزان پرداختی هر قسط چقدر است و اینکه هزینه پرداخت اولیه نیز به چه میزان است.با توجه به این قضیه حتما باید موارد مربوط به قسطی کردن هزینه در قولنامه ذکر شود به این دلیل که اگر خریدار نسبت به پرداخت هزینه قسطی در زمان مشخص کوتاهی کند مشمول پرداخت هزینه خواهد شد و اگر فروشنده هم در انجام مفاد توافق در قولنامه نیز کوتاهی کند مشمول پرداخت هزینه تعیین شده به خریدار خواهد شد. اگر چه معاملات قولنامه ای بین خریدار و فروشنده انجام می گیرد اما یکی از مواردی که در این معاملات ضرورت دارد حضور شخص سومی به عنوان شاهد است که باید در زمان انجام این معامله نیز در کنار خریدار و فروشنده حضور داشته باشد. بنگاه معاملاتی همان نفر سومی است که باید قرارداد مربوط به خرید ملک را تنظیم کند و جهت امضاء کردن به خریدار و فروشنده ارائه دهد.
تفاوت قولنامه با سند رسمی
اگر چه قولنامه و سند رسمی هر دو برای انجام معامات مربوط به خرید ملک تنظیم و امضاء می شوند اما با یکدیگر تفاوت هایی دارند. قولنامه کردن ملک برخلاف سند رسمی ملک از قدرت اجرایی برخوردار نیست. سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و یک مامور رسمی بر انجام آن نظارت خواهد کرد. از طرفی قولنامه در بنگاه معاملاتی بین خریدار و فروشنده انجام می شود. سند قولنامه ای از اعتبار سند رسمی برخوردار نیست به این دلیل که هیچ ثبت رسمی و قانونی ندارد اما سند رسمی به این شکل نیست و از اعتبار رسمی بالایی برخوردار است.
با توجه به اینکه در سند قولنامه ای هیچ حد و حدودی برای ملک مشخص نشده و خریدار هم در صورت استعلام نگرفتن از شهرداری از حد و حدود ملک نیز بی خبر است در نتیجه متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر در سند درج می شود. اما در سند رسمی تک برگ چنین مشکلی وجود ندارد و اطلاعات مربوط به متراژ ملک نیز در سند قید می شود و خریدار از این بابت اطمینان خواهد یافت.
اقدامات لازم برای دریافت سند املاک قولنامه‌ای
برای دریافت سند قولنامه ای ملک باید خریدار اطمینان یابد که ملک مورد نظر مدارک کافی را دارد به همین خاطر فروشنده باید سند اولیه یا همان قولنامه را به خریدار ارائه دهد تا بدین شکل به مالک اولیه ارتباط بدهد.
در مواقعی که ملک سند مشاعی دارد ضرورت دارد که سند مشاعی نیز وجود داشته باشد . در صورتی که سند ملک به نام متقاضی نباشد باید به جای آن وکالتنامه ارائه شود.
در مرحله بعدی نیز برای دریافت سند آماده سازی نقشه ملک است از طرفی نقشه باید از مشخصات لازم برخوردار باشد و در ضمن فایل مربوط به آن نیز باید ارائه شود. بعد از اطمینان یافتن از مدارک کافی برای دریافت سند باید به نظام مهندسی نقشه کشی ساختمان مراجعه کرد و با کارشناسان نقشه کشی مشورت کنید تا بازدید از ملک نقشه تهیه شود. بعد از انجام نقشه ملک توسط مهندسین نقشه کشی باید فایل مربوطه به همراه نکات درج شده به سازمان ثبت سند ارائه شود تا بعد از مراحل فوق سند مربوطه اخذ شود.
سخن پایانی
قولنامه تعهدی است که بین خریدار و فروشنده در بنگاه املاکی بسته می شود. طبق قولنامه ملک مورد نظر طی انجام تعهدات مندرج در قولنامه به فروش می رسد. با توجه به اینکه املاک قولنامه ای اعتبار سند رسمی را ندارند به همین خاطر از همان ابتدای معامله باید از شهرداری استعلام لازم گرفته شود. قولنامه بین خریدار و فرشنده انجام می گیرد و طی آن خریدار با قبول تعهدات مندرج در قولنامه صاحب ملک مورد نظر خواهد شد. خوبی قولنامه این است که خریدار با قیمت مناسب تری ملک را خریداری می کند که این امر در معاملات قولنامه ای حائز اهمیت می باشد. از این رو که معاملات قولنامه ای از ریسک بیشتری برخوردار هستند باید در زمان بستن قولنامه در معاملات مربوط به خرید و فروش ملک توجه لازم را داشته باشید.
